放松限購(gòu)難解地方之渴轉(zhuǎn)攻限貸?！熬仁小鄙?jí)多地限貸現(xiàn)“松綁”，降低貸款首付比例，調(diào)整公積金貸款限額，認(rèn)房不認(rèn)貸、認(rèn)貸不認(rèn)房再現(xiàn)。

　　松綁限購(gòu)后，一些地方政府怪招迭出。四川竟然出臺(tái)用財(cái)政資金補(bǔ)貼銀行房貸，鼓勵(lì)銀行發(fā)放住房貸款。包頭對(duì)于購(gòu)買首套房給予所納契稅的100%補(bǔ)貼，購(gòu)買第二套以上住房給予50%的補(bǔ)貼。8月5日又傳出上海13家銀行對(duì)購(gòu)買首套房貸款利率打9.4折。8月6日再次傳出廣西、紹興政府要求放松包括首付款比例的房貸政策。

　　給筆者的第一感覺是，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷程度，房?jī)r(jià)下跌幅度，比想象的要嚴(yán)重的多。對(duì)地方政府土地財(cái)政、房地產(chǎn)稅收和GDP政績(jī)影響要比預(yù)料的大許多。事實(shí)也確實(shí)如此。僅以土地財(cái)政來說，7月份，一線城市土地出讓收入合計(jì)為217.74億元，同比去年的627.92億元，下降近七成。上半年全國(guó)房地產(chǎn)稅收同比下降也高達(dá)兩位數(shù)。一些省份GDP增速大大放緩，房地產(chǎn)低迷是“拖累”的一個(gè)重要因素。

　　面對(duì)以上局面，地方政府看著房地產(chǎn)低迷下去，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)不改，已經(jīng)急紅了眼，怎能不怪招迭出呢？

　　放松限購(gòu)有一定“合理性”。限購(gòu)作為行政色彩過濃的手段畢竟不是長(zhǎng)久之計(jì)，也有悖于讓市場(chǎng)發(fā)揮作用的原則。松綁地方公積金貸款，也在政府權(quán)力范圍之內(nèi)。財(cái)政稅收補(bǔ)貼，雖然違背民意和財(cái)政資金用途，但地方政府也能控制。但是，在目前房地產(chǎn)如此低迷情況下，這些小打小鬧措施，基本不起作用或者效果非常有限。這不，四川財(cái)政補(bǔ)貼銀行房貸，竟然未獲得任何一家銀行相應(yīng)。

　　信貸對(duì)樓市影響超過包括限購(gòu)在內(nèi)的任何手段。放松信貸或者銀行大舉向房地產(chǎn)注資，必然使得房地產(chǎn)很快復(fù)蘇，房?jī)r(jià)很快重拾暴漲走勢(shì)。這幾年，房地產(chǎn)非理性繁榮，房?jī)r(jià)非理性暴漲的一個(gè)主要因素就是連續(xù)十多年的貨幣信貸大投放，2008年金融危機(jī)時(shí)期達(dá)到了頂峰造極地步的根本性因素。

　　不過，地方政府無論發(fā)多少文件、出臺(tái)多少措施，對(duì)貨幣信貸的干預(yù)程度是有限的。貨幣信貸大權(quán)在央行，大多數(shù)商業(yè)銀行都是系統(tǒng)性管理的，并不歸地方。地方政府出臺(tái)的松綁限貸政策包括放松第二套住房首付款比例等對(duì)銀行來說是無效的，是不會(huì)執(zhí)行的。地方政府對(duì)房貸只能是“干著急不出汗”的。

　　就目前的房貸政策來看，松綁的余地僅僅是首套房的貸款利率上適度下浮或者加大發(fā)放首套房貸款而已。舍此，房貸沒有任何其他松綁余地。而支持首套房需求，就是在調(diào)控政策最緊、最高壓時(shí)期，也是一貫性的。央行喊話不過是重復(fù)既定政策而已。至于說，一些地方政府松綁二套以上特別是首付款比例的救市政策，基本是一紙空文。

　　上海幾家銀行首套房貸款打0.94折基本無濟(jì)于事，對(duì)房市房?jī)r(jià)幾乎沒有影響。下浮比例如此之低，對(duì)于動(dòng)輒幾百萬、上千萬的住房基本可以忽略不計(jì)。依靠這么小的利息折扣刺激不了購(gòu)房者入市。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，就連這種首套房貸款利率折扣的持續(xù)性都不會(huì)太久。銀行不愿意發(fā)放貸款的主要原因是：資金緊缺；房市風(fēng)險(xiǎn)大；房貸不賺錢。從資金來看，定向降準(zhǔn)效果不好，全面降準(zhǔn)放水貨幣的可能性為零，未來幾個(gè)月貨幣信貸將會(huì)偏緊。從國(guó)際上看，美國(guó)量化寬松在10月前將完全退出，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，外資撤回美國(guó)將會(huì)加速。對(duì)國(guó)內(nèi)資金面將形成打壓。因此，銀行賴以放貸的資金來源制約因素很大。

　　從房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)來看，地方政府著急的眼都紅了，說明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)越來越大了。而且已經(jīng)波及到了銀行房地產(chǎn)貸款。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款受到威脅外，個(gè)人購(gòu)房貸款風(fēng)險(xiǎn)正在暴露。二三線城市出現(xiàn)斷供違約現(xiàn)象后，東部地區(qū)按揭貸款棄房斷供也在發(fā)生。在這個(gè)時(shí)候，銀行繼續(xù)放貸不是明智選擇。

　　因此，既是所謂的松綁限貸只不過是一種虛幻的姿態(tài)而已，沒有實(shí)際意義，也是不可持續(xù)和長(zhǎng)久的?。未來房貸不會(huì)松懈到哪里去，特別是第二套以上貸款將會(huì)越來越緊。