從2006年至今，數(shù)輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控發(fā)下的文件無數(shù)，“國五條”不同之處在于，這是十八大后首個系統(tǒng)性樓市調(diào)控政策，各部委及地方政府如何執(zhí)行，直接決定市場對房地產(chǎn)未來走向的判斷。

　　從短期來看，房地產(chǎn)股的政策風(fēng)險仍將存在。雖然有機(jī)構(gòu)在20日“國五條”出臺后表示，市場流傳的諸多版本并未在“國五條”中出現(xiàn)，地產(chǎn)股有望很快反轉(zhuǎn)。但市場面并非如此，昨天，地產(chǎn)股指數(shù)繼續(xù)陰跌，拖累大盤沖高回落。而根據(jù)筆者當(dāng)時的判斷，僅從“國五條”本身來看，就已經(jīng)體現(xiàn)了四大特點(diǎn)，即級別高于預(yù)期、時間早于預(yù)期、范圍廣于預(yù)期、力度強(qiáng)于預(yù)期。

　　據(jù)了解，此前相關(guān)政府部門表示，旨在抑制部分城市房價過快上漲的調(diào)控新政將在部分一線城市中展開，而“國五條”的出臺，明顯已經(jīng)將調(diào)控層面提高，涉及的城市范圍擴(kuò)大。內(nèi)容也由市場流轉(zhuǎn)的二套房購房門檻提高、二手房交易稅費(fèi)增加，擴(kuò)展到強(qiáng)化和擴(kuò)大限購，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)等多個領(lǐng)域。

　　另外，未來一段時間將是細(xì)則密集出臺期，上至中央各部委，下至地方政府，還將陸續(xù)就“國五條”進(jìn)行研討。各地公布房價調(diào)控目標(biāo)，就是一個已經(jīng)明確的硬指標(biāo)。而根據(jù)我們的了解，這個細(xì)則出臺期很快就將到來，首當(dāng)其沖的就是國家層面的調(diào)控細(xì)則。

　　不過，長期來看，我們認(rèn)為，地產(chǎn)股業(yè)績基本面尚無大的風(fēng)險。其理由有二：首先，盡管“國五條”針對的全國市場，但部分細(xì)則制定的權(quán)限將下放地方。一些樓市尚未明顯回暖的區(qū)域，不會被強(qiáng)制性要求更嚴(yán)格的限購。接近政府部門的人士透露，目前決策層已經(jīng)形成共識，樓市不能一刀切，該壓的壓，該扶的扶。因此，在尚處正常回暖期城市有大量土地儲備和在售項目的房地產(chǎn)公司，或許2013年業(yè)績將受益匪淺。其二，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動意義對緩沖樓市調(diào)控起到至關(guān)重要的作用，這一點(diǎn)，同樣是社會共識。

　　既要穩(wěn)增長，又要解決好住房的民生問題，這是考驗房地產(chǎn)調(diào)控智慧的大課題，一直以來卻鮮見良性的平衡。其中，說法多傾向于民生，現(xiàn)實多傾向于增長。這一次，是否有可能有所改變？

　　“房價大幅下降絕不是調(diào)控者的意圖，樓市達(dá)到穩(wěn)定增長就是目標(biāo)?！倍辔皇茉L的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。但即便是這個目標(biāo)，似乎也難見實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)以逐利為目標(biāo)，供不應(yīng)求的情況下，房企調(diào)價無法避免。而在上海、北京等地核心城區(qū)寸土寸金的供給局面下，新房大幅增加供給的可能性已經(jīng)不大，因此一線城市主城區(qū)房價下行也幾無可能。

　　在此情況下，只有一種做法可以穩(wěn)定住不斷上漲的CBD房價，那就是從政策層面刺激投資性存量房源入市銷售。其中，房產(chǎn)稅如果能涉及存量房源將效果明顯，官員財產(chǎn)公示或許也是反推供給的有效手段。但實際上，市場已經(jīng)證明，這又是調(diào)控儲備政策中最大的“難產(chǎn)”者。