2018/2/6 新浪財(cái)經(jīng)“葉檀財(cái)經(jīng)”

   別只盯著東北了，比黑吉遼三省更悲劇的，是中西部一眾資源依賴、能源密集型城市。

   《葉檀財(cái)經(jīng)》根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，以70%二手房漲幅、30%租金漲幅的權(quán)重，梳理了293個(gè)城市2017年房?jī)r(jià)綜合漲跌幅。

   其中跌幅排名前十的城市，中西部地區(qū)占了七席，東北只有三個(gè)上榜，西北才是全國房?jī)r(jià)最悲劇地區(qū)，我們選取了兩個(gè)代表城市，克拉瑪依與陽泉。

   西北一些城市的發(fā)展史與曾經(jīng)的東北類似，因?yàn)殇撹F、煤炭和有色金屬崛起。

    一、這座小城 人均GDP曾是北京的2.58倍
  
   克拉瑪依在維吾爾語中的意思為“黑油”，克拉瑪依的第一代人，就戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)向煉油廠，從四面八方向這里匯集。

   克拉瑪依是新中國成立后勘探開發(fā)的第一個(gè)大油田，于1958年建市。2002年，原油產(chǎn)量突破1000萬噸。

   克拉瑪依曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，在2010年成為中國人均GDP最高的城市，是深圳的1.98倍，是北京的2.58倍。

   六年之后，克拉瑪依GDP總量從2010年的710.2億元，下降到2016年的648.9億元。房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)的上漲與下跌，和石油、煤炭、鋼鐵的價(jià)格捆綁在一起。

   比原材料更敏感的，是房屋租金的價(jià)格。

   2008年之后，克拉瑪依租房市場(chǎng)曾迎來一波上漲。隨著工程建設(shè)量增多、大量流動(dòng)人口涌入，推動(dòng)租房市場(chǎng)逐年走高。2014年之后，租房市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，大量新房入市，工程量逐年降低，租房市場(chǎng)遭遇2008年以來首次下滑。

   當(dāng)?shù)赜腊罘课葜薪閿?shù)據(jù)顯示，2013年平均每個(gè)月租出25套房，總量在300套左右。

   到2014年，房屋出租數(shù)量減半，原本是租房旺季的1月、2月和3月，卻連平均每月10套都租不出去。

   從2013年12月開始，連續(xù)三個(gè)月的出租量為平均每月6套左右；3月到4月的出租量迎來高峰，平均每月增長至20套左右；到了5月至10月，租房市場(chǎng)進(jìn)入淡季，成交量也更為慘淡，平均每月出租量?jī)H為1套左右。

  房租一降再降。從2008年開始，克拉瑪依房租價(jià)格以每年300元幅度上漲，2013年達(dá)到高峰。

   2014年后，房屋入市量大增，同時(shí)，大批保障房相繼竣工入市，既增加了樓盤銷量，又拉低了均價(jià)。

   許多原本準(zhǔn)備賣房的房東改成轉(zhuǎn)售為租或以租代售。

   二、租房一個(gè)月十套 新房二手房量?jī)r(jià)齊跌

   克拉瑪依房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，去庫存。

   2016年，出臺(tái)了一系列去庫存政策，包括免契稅；個(gè)人購買兩年及以上住房對(duì)外銷售，免征增值稅；提高公積金可貸額度；公積金貸款購買二手房的最低首付比例由40%下調(diào)至20%。

   效果不錯(cuò)。2016全年，克拉瑪依新建商品住宅交易7295套，同比上漲6.02%，二手住宅交易宗數(shù)6241套，同比增長40.59%。

   然并卵，還是海量庫存。截止至2016年11月，當(dāng)?shù)刈≌勖娣e10.8萬平方米，同比2015年末僅減少0.8萬平方米。

   2017年，當(dāng)?shù)貥鞘辛績(jī)r(jià)齊跌。根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，2017上半年，新建商品住宅交易宗數(shù)1166套，較2016年同期下降66.32%，成交總面積為13.50萬平方米，同比下降70.20%；二手住宅交易宗數(shù)為2700套，較2016年同期減少6.90%，2017上半年住宅平均成交單價(jià)為4144元/平米，比2016年同期降低6.31%。

   去庫存的火爆只維持了一年，但開發(fā)商并沒有收手的意思。2017上半年，克拉瑪依房地產(chǎn)開發(fā)投資額大幅增長，住宅投資較2016上半年增長53.5%；新建房屋開工面積同比增長105.5%。

   曾經(jīng)全國人均GDP第一城，搖搖欲墜。

   三、三四線城市 去不掉的庫存

   另一個(gè)被資源拖垮的典型城市，是山西陽泉。按照房租/二手房綜合跌幅，陽泉排名第二。

   山西近兩年成為庫存重災(zāi)區(qū)。早在2016年6月，山西省就發(fā)布《關(guān)于加快化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》，11條措施加大力度去庫存。

   根據(jù)山西省官方數(shù)據(jù)，截止到2016年年底，全省商品房待售面積為1663.3萬平方米，其中朔州248.4萬平方米，陽泉129萬平方米，忻州75.2萬平方米。商品住宅庫存面積達(dá)1196.6萬平方米，占全省商品房庫存的72%，商業(yè)營業(yè)性用房面積達(dá)268.7萬平方米，約占到山西省商品房庫存的16.1%。

   為了減少庫存，當(dāng)?shù)卣疅o所不用。

   2016年6月，山西省政府下達(dá)新政，將首套房最低首付比例下調(diào)到20%；二套房首付比率調(diào)整為30%。并降低交易稅費(fèi)，個(gè)人購買家庭唯一住房，90平米及以下，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平米以上，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善住房，90平米及以下，減按1%的稅率征收契稅；90平米以上，減按2%的稅率征收契稅。

   2016年6月20日，陽泉推出購房補(bǔ)貼政策。規(guī)定市屬各縣（區(qū)）農(nóng)民或外來農(nóng)民工、鄉(xiāng)村醫(yī)生、鄉(xiāng)村教師、回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)大中專畢業(yè)生、大學(xué)生村官等，市區(qū)購買新建商品房，2016年給予每平米300元補(bǔ)助（2017年為200元）；其他購房人，給予房屋總價(jià)1%補(bǔ)貼。

   截止至2017年8月，共辦理補(bǔ)助補(bǔ)貼1271戶，累計(jì)辦理1645戶，發(fā)放補(bǔ)助1353萬元，帶動(dòng)17.8萬平方米商品房銷售。截止到2017年8月，陽泉商品房待售面積67.5萬平方米，去化周期7.6個(gè)月，商品房可售面積97.48萬平方米，去化周期10.8個(gè)月。

   庫存沒去完，房?jī)r(jià)降至冰點(diǎn)。

   根據(jù)中國房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，截止至2018年1月，陽泉二手房均價(jià)為3590元/平米，在省內(nèi)排名倒數(shù)第二，僅高于朔州，省會(huì)太原市均價(jià)為9958元/平米。現(xiàn)實(shí)是，太原多地二手房?jī)r(jià)早已突破10000元/平米。

   三四線城市已經(jīng)沒有翻盤機(jī)會(huì)，大批人口會(huì)繼續(xù)向省會(huì)轉(zhuǎn)移。供求失衡、庫存高企的，基本都是三四線城市。

   不要指望租賃市場(chǎng)去庫存，中國只有大城市租賃活躍，一個(gè)小城市租什么房，房?jī)r(jià)那么低，不如直接買。開發(fā)商吃飽了撐的，才會(huì)在三四線城市變售為租，租金回報(bào)率雖然高，可經(jīng)濟(jì)、商業(yè)不發(fā)達(dá)，租房的人少。

   西北小城市掉在了冰窟窿里，比東北日子還難過。